热点关注本文作者：李宇嘉
编辑：楼局团队
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就在昨天，广东省发布了一个重磅文件：《中共广东省委、广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见、支持汕头建设新时代中国特色社会主义现代化活力经济特区、支持湛江加快建设省域副中心城市打造现代化沿海经济带重要发展极的意见》。
广东省为什么要发布这样的文件？今天为大家解析解析。
文件名字有点长，我们不具体讲了。大概意思是，广东发展太不平衡了，广州、深圳东莞、佛山、珠海等大湾区城市发展比较优秀，但广袤的粤东西北十几个城市，发展很滞后。需要有新的带头大哥，为广州、深圳分忧解难，打造区域增长龙头，带动后发城市发展，珠海就被选中了。
谈到广东和浙江、江苏的比较时，最大的差别就是“区域不平衡”。广州和深圳非常耀眼，GDP排名在TOP5。但在全国地级市的排名TOP20中，除了佛山、东莞之外，基本都是浙江、江苏、福建的天下了。即便是珠三角的江门、中山、肇庆等，也远谈不上是经济强市。
打造都市圈、新增长极，作为排头兵的广东，使命很任务很艰巨。但是，单靠这广州、深圳等5个城市，太费劲了。广深的责任，是要带动大湾区发展，并以科技创新、现代服务业发展参与国际竞争。大湾区9市，真正财政富裕、有带动实力的，只有深圳、东莞、广州、佛山、珠海。
老实讲，大湾区非核心城市，近年来自身发展也面临很大的瓶颈，能有多大的辐射作用，还不好讲。这样的话，如果还要带动粤东西北“待发展”的十几个小兄弟们，广深真的太累了。所以，就要挑几个当前发展还不错（比如珠海），或过去发展不错（湛江、汕头等）的城市。
挑出来干嘛？总结文件的话来讲，一是把广东的两翼（粤东和粤西）带动起来，二是把珠江西岸带动起来。一直以来，广东区域不平衡的问题是，珠三角强、粤东西北弱，珠江东岸（深圳、东莞、惠州）强、珠西（珠海、江门、中山、肇庆）弱。于是，就选定了珠海、汕头、湛江。
今天我们谈谈珠海。
可以说，大湾区除了广深佛莞之外，大家最关注的就是珠海了。
● 气候环境好。海南全岛限购，去除地产依赖后，最受益的就是气候与海南接近的珠海了。近些年，我国老百姓养老、休闲、度假的需求很大，外地人（特别是东北）在珠海买房太多了。2018年海南楼市冰冻后，珠海楼市就开始火爆了，一直到现在。
● 楼市盘子小。珠海无下辖县，楼市盘子小，外地需求庞大，而且以高端购买力为主，所以弹性很大，适合投资、养老。放眼全国范围，珠海买房需求很旺。
● 规划利好多。既有特区头衔的加持，也有珠江西岸都市圈（珠江中都市圈，珠海市核心）规划的利好，还有珠三角三大自贸区（前海、横琴、南沙）描绘的宏伟蓝图（片区现在也挺现代化的）、深珠通道，更有“珠海-澳门”在互联互通、人民币国际化、建设澳门证券交易所等改革和服务业的创新等。总之，规划可以讲出非常动听的故事。
横琴金融岛实拍图
● 多方需求可满足。有钱的可以选香洲（4.8万元左右）、横琴（5.5.5万元），既有好的配套，生活比较舒适，又有好的规划，资产增值前景好；手上钱不多的，可以选特区内的唐家湾（珠海国家高新区，3.5-4.5万），还可以选房价不到2万的金湾、斗门和高栏港等。
不过珠海也有其弱项，其问题有几方面：
一是人口不足，内需不旺。珠海的面积比深圳还小，仅有1736平方公里，仅相当于内地一个县的面积；常住人口也只有202万，还不如深圳一个龙岗区的250万人口多；GDP也只有3435亿，和深圳龙岗区也相当。但是，珠海每年的商品房销售高达400万平米，比深圳少不小多少。
所以，珠海必须要外需，这也是导致珠海楼市弹性大、起伏大的原因。有人对珠海依赖外部需求有批评意见。但我不这么认为，珠海自设立特区以后，与深圳一样，就是个包容性强的城市，鼓励孔雀东南飞来的创业者们发财致富，楼市就依赖外需。但是，只要把外需利用好就行了。拿别人的钱办我的事，这没啥毛病。关键是，钱要用到产业、人才引进上。
二是房地产发展有点过头了。这几年，相比珠海的当家产业（比如航空、生物医药、软件、家电等），房地产太猛了。有人说，珠海除了地产，就是格力，有点道理。但是，当下哪个城市不依赖地产呢？80-90年代外企、外资年代，受益的是省会广州和珠三角东岸城市（深莞惠），这就奠定了先行区域后来的基础。本世纪以来，从制造业向先进制造和现代服务业转型，东岸基础上，转型也顺利一些。产业发展讲究路径依赖，后发的要追赶，确实挺难的。
你想想，这一轮转型，广州、佛山等先行区域都困难的不得了，只有深圳、东莞滋润一些。没有区位优势，夹在广州和深圳之间，新兴产业布局类似（现代服务业、总部经济等）的珠海，就得搞差异化竞争。珠海的优势，就是蓝天碧海、空气洁净，适合搞现代服务业和休闲度假。
把房子卖了，搞好基建，搞好城市面貌，吸引人才、招商引资等，这是珠海和珠江东岸竞争的最现实的路径。当然，期间也有波折，比如横琴新区，房地产搞的太厉害，金湾和斗门也是房子遍地是，产业布局貌似没这么快。确实，要吸取教训。现在，珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区，就是要纠偏过去内需不足、房地产市场过火的态势。
将人口、产业短板补上来。这是珠海当下最紧急要做的事情。作为珠江口西岸的核心城市，珠海先要“集聚”（人口、产业）、然后在“辐射”（带动珠江西岸）。不久前，市委书记说：计划到2025年珠海的常住人口超过300万、GDP超过6000亿元；到2035年常住人口超过500万、GDP向2万亿元迈进。
支撑这个人口目标的，有两个：一是产业的规划，二是与大湾区城市互联互通。
产业方面，根据最新的规划：一方面是与澳门做好一体化，包括跨境电商、跨境金融、国际教育，重点在横琴、南部高栏港等；第二方面是基于软件产业基础，发展数字经济，依托生物医药基础，发展中医药科技产业园，整合航空产业链资源，打造航空工业和通用航空产业；另外一方面是高栏港、万山海洋开发试验区等面向港澳，发展海洋经济，建设全省海洋经济重点实验室等。
互联互通方面的动作力度更大：首先，特区内与西区（金湾、斗门）之间的高速、市域铁路等等，彻底解决堵车问题、东西部不平衡问题。这样，西区发展的机会就大了；其次，黄茅海跨海通道，打通与江门、珠西、粤西之间的通道，加上深珠通道、珠海至肇庆高铁和广州至珠海（澳门）高铁等。未来，珠江口东西两岸，将彻底实现互联互通，这对于产业和人口外溢，有很大帮助。
根据《意见》通篇看，珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区，既要发挥原有产业优势，比如生物医药、航空产业、软件等，也要有新兴产业规划，比图5G、工业机器人和金融科技等。目标不可谓不大，关键有三点，一是珠海-澳门合作的落地，二是交通项目的开通运行，三是告别短期依赖地产的决心。
不过不能忽视的是，告别依赖，不意味着不要地产了。新的发展定位下，住房仍发挥着重要作用。难能可贵的是，珠海学习深圳，未来到2035年建设公共住房为主的住房体系。总住房供应中，未来公共住房只占60%，这是非常大的魄力，珠海也是国内唯一一个向深圳看齐的城市。看来，珠海确实在下决心告别地产依赖，回归产业发展、科技创新、人才引领的轨道。
前面讲了，不依赖房地产，不是商品房不重要。恰恰，商品房发展了，才能给公共住房留出更大的空间。而且，类似深圳先行示范区建设，珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区，也有一大堆任务，特别是基础设施、公共服务、人才引进、大项目上马，这些都需要大量资金。地产在其间发挥着重要的作用，只要能补贴实体、人才和产业，就没问题。
未来，商品住房增量只有40%，意味着新增商品房越来越稀缺了，这也我们看好珠海房地产的一个重要的原因。当然，说一千道一万，政策谋划关键看落地，特别是“珠海-澳门”一体化，新兴产业项目（先进制造、现代服务等）能否上马，高等级人才能否引进等，我们拭目以待吧！
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