热点关注2017年4月22日，江门连夜发布“限购令”，为热气腾腾的楼市“泼了一盆冷水”，截至今年4月22日，江门楼市限购刚好两周年。
“限购”对楼市影响如何？今年4月份江门楼市主要数据出炉后，记者梳理了全市，以及“限购”实施区域——蓬江、江海和新会近两年的楼市数据，总体来看，江门楼市走出了由热到平稳的理性回归路线。业内人士预计，今年市场整体态势以稳为主。
全市
房价整体较为稳定 呈现缓增趋势
解读：通过数据对比，不难发现，江门在限购政策实施一开始，楼市依然火热，1年左右开始显效，但是经过了近一年的政策消化后，限购的作用正在逐步消化，目前我市“限购”前供求紧张的局面已大为缓解，市场逐步回归理性。
博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹表示，江门楼市以自住型为主，因此，实施“限购”政策在前段对市场产生了一定影响，尤其是对改善型项目、改善型客户产生了一定影响，之后逐渐归于平淡。相对而言，没有佛山、中山等周边城市对政策的敏感性那么强。
价格方面，美智地产研究部相关负责人认为，市区相对平稳，总体波动较小，虽然前期同比增速高达近30%，之后在政策的作用下增速明显下降，但基本还是呈现缓增趋势。还需指出的是，房价上涨还与带装修项目增多有关。
“总体而言，‘限购’降低了市区投机性购房，对当时的市场起到了降温作用，整体达到稳定房价、地价和预期的效果。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全综合分析认为，从全市范围看，限购2周年，市场走势大致可分为2个节点：2017年4月—2018年2月，随着2017年4月份城区限购，部分购房需求外溢到下属县市，成交量整体维持高位，由于成交量大于供应量，全市库存逐步下降，并于2018年底达到低点，伴随着库存逐步下降，全市均价逐步上升；2018年3月至今，由于下属县市不限购，加上2016—2017年土地大热，全市开工量大增，供应开始放量，而购房需求和成交量开始减弱，全市供应量整体大于成交量，库存逐步上升，先后升破4万套、5万套关口，距离历史峰值仅一步之遥，随着库存上升，项目去化难度增加，全市均价有所回落。
蓬江 江海
房价涨幅有限 成交量明显回落
解读：数据显示，一手房成交方面，2017年4月为2916套，这也是“限购”以来的最高点，之所以如此，和部分房企“抢闸”开盘，而市民恐慌入市，进而供销两旺有关。最低点为2019年2月，仅237套，主要是受到春节假期很多市民出外或回乡因素影响。
价格方面，2019年较2017年涨了两成以上，业内人士李先生认为重要原因包括：一是高地价项目入市拉升价格。同时，“限购”之前，蓬江、江海区毛坯发售的项目较多，“限购”以后，带装修项目逐渐增多，尤以江海区为甚。事实上，“限购”以来，蓬江、江海两区房价涨幅有限。
冯景全分析认为，蓬江、江海两区“限购”两周年以来的市场走势大致分为2个节点：2017年4月—2018年6月，“限购”开始后，成交量和供应量整体出现回落，但仍维持高位，库存低位徘徊，均价则在低库存和市区拍出众多高价地背景下仍逐步上升。2018年7月至今，由于“限购”“限贷”，房企“出货”谨慎，供应量出现明显下降，成交量则明显减弱，两区成交连续多月跌破千套至今，由于成交量减少幅度较大，库存开始出现小幅回升，并于近期升破8000套关口，而均价在成交低迷、库存上升背景下出现一定回落，围绕1.1万元关口窄幅波动，整体较稳定。
新会
库存缓增 整体供求较为平衡
解读：专业人士指出，楼市供求比（供应与销售之比）在0.8—1.2之间较为平衡；供求比>1.2，市场供大于求；供求比<0.8，市场供不应求。从新会楼市供求比数据来看，“限购”实施后半年内，新会供求比较小，供求关系较为紧张，之后逐渐缓和，供求比大致在1左右，到了近半年，供求比起伏较大，有的月份高达3.06，有的月份低至0.16，这主要与当月供应有关。
业内人士李先生指出，新会市场由于供应较为稳定，成交量由于较大的旧城改善需求以及镇上居民购置需求，总体呈现供求平衡，部分热点区域呈现供不应求的状态。
库存方面，2017年4月为4753套，2017年10月为3319套，“探底”后逐渐增长，到2019年1月达到最高点，为5724套，2019年4月为5372套，整体大致走出了“V”字形路线，呈缓增状态。
成交均价方面，2017年4月为6203元/平方米，2019年4月为9666元/平方米，涨幅约为56%，这除了与自然上涨有关之外，还与成交结构，以及带装修项目增多有关。
江门日报记者 周春锋 数据来源：江门市住建局
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